Benefícios Fiscais & Apoios do Estado | Cap. 9

Legislação de referência: D.L. n.º 44/2024 de 10 de julho (garantia pessoal do Estado), D.L. n.º 48-D/2024 de 31 de julho (isenção de emolumentos), e D.L. n.º 97/2026 de 20 de maio (desagravamento fiscal à habitação e ao arrendamento). Atenção aos prazos — vários benefícios têm vigência até 31 de dezembro de 2029 ou 2032, com retroatividade a 1 de janeiro de 2026.

Para quem é este módulo? Compradores com idade até 35 anos na data da escritura, que adquiram o primeiro imóvel para habitação própria e permanente. Existem três camadas de benefício distintas — isenção de IMT/IS, isenção de emolumentos e garantia do Estado para financiamento a 100%.

Isenção de IMT e Imposto do Selo D.L. 48-A/2024

Vigência: até 31 dezembro 2026 · renovação possível mas não confirmada

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Situação A — imóvel até 330.539 € · todos elegíveis → 0 € IMT e IS

Quando todos os adquirentes cumprem os requisitos e o valor do imóvel não excede o limite do 4.º escalão do CIMT (330.539 € em 2026), a isenção é total: não se paga IMT nem Imposto do Selo.

Ter idade ≤ 35 anos na data da escritura
Não ser dependente para efeitos de IRS no ano da transmissão
Não ter sido proprietário de habitação nos 3 anos anteriores
Destino exclusivo: habitação própria e permanente

0€IMT + IS

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Situação B — imóvel entre 330.539 € e 660.982 € · todos elegíveis → paga-se só o excedente

Imóveis no 5.º escalão do IMT beneficiam de isenção parcial: os jovens elegíveis ficam isentos até 330.539 € e pagam IMT apenas sobre o montante que excede esse limite. O Imposto do Selo segue a mesma lógica. Exemplo: casa de 360.000 € — a isenção cobre os primeiros 330.539 €; paga-se IMT sobre os 29.461 € de diferença (× 8% = aprox. 2.357 €), em vez dos ~16.000 € sem isenção.

Só oexcedente

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Situação C — compra a dois com elegibilidade mista → cada proponente responde pela sua quota

Quando um proponente é elegível e o outro não, cada um é tributado individualmente na sua quota-parte. O não elegível paga o IMT normal sobre a sua metade. O elegível fica isento até ao seu limite proporcional (metade de 330.539 €) e paga apenas sobre o excedente da sua quota.

Exemplo 1 — Casa de 200.000 €
IMT+IS normal total: ~5.142 €
Proponente não elegível: paga ½ = ~2.571 €
Proponente elegível: paga 0 € (valor abaixo do limite)
Total a pagar: ~2.571 €

Exemplo 2 — Casa de 340.000 €
IMT+IS normal total: ~16.157 €
Proponente não elegível: paga ½ = ~8.078 €
Proponente elegível: paga sobre o excedente da sua quota
(½ de 340.000 € excede ½ de 330.539 €): ~416 €
Total a pagar: ~8.495 €

Mistopor quota

Isenção de emolumentos no registo D.L. 48-D/2024

Vigência: até 31 dezembro 2026 · renovação possível mas não confirmada

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Isenção total ou pagamento integral — não há meio-termo

A lógica é estritamente binária: ou todos os adquirentes cumprem todos os requisitos e não se paga nada, ou basta um não cumprir e pagam-se os emolumentos na totalidade — normalmente entre 450 € e 535 €, conforme o banco e o número de actos registados. Não existe isenção parcial, redução proporcional nem qualquer situação intermédia. A isenção abrange o registo de aquisição e o registo da hipoteca voluntária associada ao financiamento.

Todos os adquirentes têm de ter idade ≤ 35 anos na data da escritura
Todos os adquirentes têm de adquirir pela primeira vez HPP e não ter sido proprietários de habitação nos 3 anos anteriores
Destino exclusivo: habitação própria e permanente
Valor do imóvel até ao limite do 4.º escalão do CIMT (330.539 € em 2026)

0€ ou450 a 535€

Garantia pessoal do Estado — financiamento até 100% D.L. 44/2024

Vigência: até 31 dezembro 2026 · renovação possível mas não confirmada

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O Estado garante até 15% do valor da transação

Permite que jovens comprem sem entrada, dado que o banco financia 100% do preço com a garantia do Estado a cobrir a diferença face ao limite prudencial de LTV (geralmente 90%). Transação máxima: 450.000 €. A garantia não pode ultrapassar 15% do valor.

Mutuário(s) com 18 a 35 anos e domicílio fiscal em Portugal
Rendimentos até ao 8.º escalão de IRS
Não ser proprietário de habitação urbana
Nunca ter beneficiado desta garantia antes
Destina-se exclusivamente à primeira habitação própria e permanente

100%de financiamento

Impacto prático. Para um imóvel de 200.000 €, o jovem pode pedir 200.000 € ao banco. O Estado garante até 30.000 € (15%). A entrada que normalmente seriam 20.000 € deixa de ser necessária. O crédito corre normalmente; a garantia é ativada apenas em incumprimento.

Quadro resumo — poupança estimada por operação

Benefício	Diploma	Poupança típica	Condição central	Vigência
IMT zero	48-A/2024	2.000 a 13.000 €	≤ 35 anos, 1.ª HPP (até 330.539 €)	até 31 dez 2026
IS zero	48-A/2024	800 a 3.000 €	≤ 35 anos, 1.ª HPP (até 330.539 €)	até 31 dez 2026
Emolumentos registo	48-D/2024	450 a 535 €	≤ 35 anos, 1.ª HPP (até 330.539 €)	até 31 dez 2026
Garantia do Estado	44/2024	Entrada de 10-15%	≤ 35 anos, rendimento ≤ 83.696 €/ano	até 31 dez 2026

D.L. 97/2026 de 20 de maio — o pacote mais relevante para senhorios e investidores. As medidas fiscais sobre rendas produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026 e a maioria vigora até 31 de dezembro de 2029. O limite de renda elegível é de 2,5 × SMN 2026 = 2.300 €/mês.

Taxa de IRS a 10% sobre rendas D.L. 97/2026 · Art. 45.º-C EBF

Vigência: 1 jan 2026 → 31 dez 2029

📉

Taxa autónoma de 10% para rendas habitacionais moderadas

Em vez de pagar a taxa autónoma geral de 25% (ou os escalões de englobamento, se essa opção for exercida), o senhorio tributa as rendas a taxa autónoma de 10% — desde que a renda mensal não exceda os limites do D.L. 97/2026 (actualmente 2.300 €/mês). Aplica-se a contratos já em curso e a novos contratos.

Renda mensal até 2.300 € (2,5 × SMN 2026)
Contrato destinado exclusivamente a habitação
Rendimentos auferidos entre 1 jan 2026 e 31 dez 2029
Aplica-se salvo taxa mais favorável em vigor

10%taxa IRS

Rendas em IRC — inclusão a 50% da base D.L. 97/2026 · Art. 45.º-C EBF

Vigência: 1 jan 2026 → 31 dez 2029

🏢

Empresas: rendas prediais contam apenas a 50%

Para sujeitos passivos de IRC (empresas) ou contribuintes com contabilidade organizada em sede de categoria B (IRS), os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional até 2.300 €/mês são considerados apenas em 50% para efeitos da base tributável. Significa IRC efectivo de 10,5% sobre as rendas (21% × 50%).

Mesmo limite de renda: até 2.300 €/mês
Aplica-se a IRC e a IRS categoria B com contabilidade organizada
Vigência 1 jan 2026 → 31 dez 2029

50%da base IRC

Arrendamento acessível — isenção total IRS/IRC D.L. 97/2026 · Anexo III — RSAA

Em vigor a partir de 1 setembro 2026 · sem limite temporal

🎯

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Contratos registados no RSAA — com renda até 80% da mediana de mercado do concelho — ficam isentos de IRS e IRC. Prazo mínimo de 3 anos para residência permanente. O regime vem substituir o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (D.L. 68/2019).

Renda ≤ 80% da mediana INE do respectivo concelho
Prazo mínimo: 3 anos (residência permanente)
Senhorio regista o contrato no IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte
Isenção abrange renovações e mantém-se em caso de transmissão do locado

0%IRS / IRC

Cautela prática. A isenção aplica-se a partir da data de celebração do contrato, mas a comunicação ao IHRU tem prazo. O incumprimento posterior implica perda retroactiva dos benefícios e juros compensatórios. Confirmar sempre com contabilista.

Dedução de rendas pelo arrendatário D.L. 97/2026 · Art. 78.º-E CIRS

900 € em 2026 · 1.000 € a partir de 2027

🧾

Limite de dedução anual de rendas aumentado

O arrendatário pode deduzir à coleta de IRS as rendas pagas. O limite anual é de 900 € em 2026 e sobe para 1.000 € a partir de 2027 (inclusive). Esta dedução torna o arrendamento mais atractivo para o inquilino, facilitando a procura e reduzindo a pressão sobre o valor das rendas.

1.000€dedução/ano

Exclusão de tributação nas mais-valias com reinvestimento D.L. 97/2026 · Art. 10.º CIRS

Transmissões entre 1 jan 2026 e 31 dez 2029

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Venda + reinvestimento em imóvel para arrendamento acessível = mais-valia isenta

As mais-valias de imóveis habitacionais ficam excluídas de tributação se o valor de realização for reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional a renda moderada (≤ 2.300 €/mês). O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

O imóvel adquirido tem de ser arrendado nos 6 meses após reinvestimento
Manter arrendamento por mínimo 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos
Renda mensal dentro dos limites do D.L. 97/2026 nos primeiros 5 anos
Não alienar o imóvel nos 5 anos seguintes ao reinvestimento

0%mais-valias

Comparação de regimes fiscais — senhorio pessoa singular

Regime	Taxa efectiva	Condição-chave	Vigência
Taxa autónoma geral (habitação)	25%	Rendas > 2.300 €/mês ou fora do D.L. 97/2026	Permanente
Taxa autónoma (não habitacional)	28%	Arrendamento comercial, rústico	Permanente
D.L. 97/2026 — renda ≤ 2.300€	10%	Habitação, renda moderada	2026 → 2029
RSAA — renda ≤ 80% mediana	0%	Registo IHRU, 3 anos mínimo	A partir set 2026

D.L. 97/2026 · Verba 2.42 da Lista I do CIVA. A taxa reduzida de IVA de 6% aplica-se a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação. A verba 2.42.1 vigora até 31 de dezembro de 2032 para operações com iniciativa procedimental entre 25 set 2025 e 31 dez 2029.

IVA a 6% em empreitadas de construção e reabilitação D.L. 97/2026 · Verba 2.42.1

Obras com início procedimental: 25 set 2025 → 31 dez 2029 · Exigibilidade até 31 dez 2032

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Taxa reduzida: 6% em vez de 23%

Aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para HPP ou exclusivamente a arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou renda mensal não exceda os limites do D.L. 97/2026.

Para venda HPP: imóvel vendido no prazo de 24 meses após emissão do alvará de utilização
Para arrendamento: 1.º contrato em vigor em 24 meses após utilização; arrendado ≥ 36 meses nos primeiros 5 anos
Renda mensal não superior a 2.300 €/mês

6%IVA

Poupança num flip de 200.000 €. Empreitada de reabilitação com custo de 60.000 € (sem IVA). A 23%: IVA de 13.800 €. A 6%: IVA de 3.600 €. Poupança: 10.200 € — directamente no resultado da operação.

Restituição parcial de IVA em construção para HPP própria D.L. 97/2026 · Anexo II

Exigibilidade IVA até 31 dez 2032

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Pessoas singulares que constroem a própria casa podem recuperar IVA

Quem contrata empreitadas para construir a própria HPP pode pedir a restituição da diferença entre o IVA efectivamente suportado (taxa normal, 23%) e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida (6%). O pedido é feito electronicamente na AT, no prazo de 12 meses após a emissão do alvará de utilização. Prazo de restituição: 150 dias.

Imóvel afecto a HPP nos 6 meses após alvará de utilização
Afectação mantida por mínimo 12 meses
Valor do imóvel dentro dos limites do D.L. 97/2026
Aplica-se a contratos de empreitada (não à compra de materiais isolada)

17%de IVA restituído

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) D.L. 97/2026 · Anexo I

Em vigor a partir de 1 setembro 2026 · vigência do CIA até 25 anos

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Pacote de incentivos para investidores que constroem para arrendar

Investidores que celebrem CIA com o IHRU obtêm um conjunto de benefícios cumulativos durante todo o período do contrato (até 25 anos), desde que pelo menos 70% da área construída seja destinada a arrendamento habitacional com renda moderada.

Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição dos imóveis
Isenção de IMI por até 8 anos + redução de 50% no período restante
IVA 6% (verba 2.42.2) em empreitadas de construção/reabilitação
Restituição de 50% do IVA em serviços de arquitectura e engenharia
Isenção do adicional ao IMI durante toda a vigência do CIA

25 anosde benefícios

Compara o impacto fiscal de diferentes regimes sobre uma renda de arrendamento. O simulador usa as regras do D.L. 97/2026 em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026.

Dados do arrendamento

Renda mensal bruta (€)

€

D.L. 97/2026 aplicável (renda ≤ 2.300 €/mês).

Custos anuais dedutíveis (€)

€

IMI, seguros, condomínio, manutenção. Dedutíveis no regime de taxa autónoma 25%, englobamento e IRC. No D.L. 97/2026 a taxa incide sobre a renda bruta (sem dedução de despesas).

Regime fiscal a aplicar

Para rendas acima de 2.300 €/mês, aplica-se taxa autónoma de 25% ou englobamento. O D.L. 97/2026 não está disponível.

Escalão marginal de IRS (englobamento)

Taxa marginal do escalão em que o rendimento predial se enquadra após englobamento com os restantes rendimentos.

Informação sobre regimes

Taxa autónoma geral — 25%
Taxa liberatória de 25% sobre o rendimento predial líquido (rendas menos despesas dedutíveis). Regime geral para arrendamento habitacional acima de 2.300 €/mês ou fora do D.L. 97/2026. Para empresas: IRC a 21% sobre o lucro tributável.

D.L. 97/2026 — taxa autónoma 10% 2026→2029
Taxa especial de 10% para rendas habitacionais até 2.300 €/mês. Não se deduzem despesas (a taxa já é reduzida e incide sobre a renda bruta). IRC: rendimentos considerados em 50% da base tributável.

RSAA — isenção total a partir set 2026
Isenção de IRS e IRC. Exige registo no IHRU e renda ≤ 80% da mediana do concelho. Prazo mínimo: 3 anos.

Englobamento — escalões progressivos
Os rendimentos prediais somam-se aos restantes rendimentos e tributam à taxa marginal do escalão (12,5% a 48%, Lei 55-A/2025). Dedução de despesas. Só compensa em rendimentos globais muito baixos — na maioria dos casos é o regime mais penalizador.

Cronologia de entrada em vigor dos benefícios fiscais. Atenção especial a 2026, ano em que a maioria das medidas do D.L. 97/2026 começa a produzir efeitos — mas com prazos de caducidade distintos.

2024

Jul / Ago

Isenções para jovens — D.L. 48-A e 48-D/2024

Entram em vigor as isenções de IMT, Imposto do Selo e emolumentos de registo para a primeira compra de HPP por jovens até 35 anos. A garantia pessoal do Estado (D.L. 44/2024) também entra em vigor em julho. Todos estes benefícios caducam a 31 de dezembro de 2026, podendo ser renovados por via legislativa, mas sem confirmação até ao momento.

2026

1 jan

Taxa de IRS a 10% e IRC a 50% base — D.L. 97/2026 (retroativo)

As alterações ao Código do IRS e ao EBF (art. 45.º-C) produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, com retroactividade confirmada. Rendas já em curso em 2026 beneficiam imediatamente desta taxa. Vigência: até 31 de dezembro de 2029.

2026

20 mai

Publicação do D.L. 97/2026 em Diário da República

Publicação do diploma que aprova o conjunto de medidas de desagravamento fiscal. Data de referência para início de vários prazos (iniciativa procedimental de obras, opções conjuntas IVA, etc.).

2026

1 set

RSAA e CIA entram em vigor — isenção total IRS/IRC

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (isenção total) e os Contratos de Investimento para Arrendamento começam a produzir efeitos. As plataformas electrónicas do IHRU ficam disponíveis. O Programa de Apoio ao Arrendamento (D.L. 68/2019) é revogado nesta data.

2026

1 out

Pedidos de restituição de IVA (1.º, 2.º e 3.º trimestres 2026)

Os pedidos de restituição do Anexo II (IVA em empreitadas HPP) relativos aos três primeiros trimestres de 2026 só podem ser entregues a partir de 1 de outubro de 2026. O prazo de 12 meses conta a partir dessa data.

2026

31 dez

⚠ Caducidade das isenções para jovens — IMT, IS, emolumentos e Garantia do Estado

Todos os benefícios dirigidos a jovens até 35 anos — isenção de IMT, isenção de Imposto do Selo, isenção de emolumentos de registo e garantia pessoal do Estado para financiamento a 100% — caducam a 31 de dezembro de 2026. Escrituras assinadas até esta data ainda beneficiam das medidas. A partir de 2027, sem renovação legislativa expressa, aplicam-se as regras gerais. Poderão ser renovadas em sede de Orçamento do Estado para 2027, mas sem qualquer confirmação até ao momento.

2027

1 jan

Dedução de rendas do arrendatário sobe para 1.000 €

O limite de dedução anual de rendas em IRS (art. 78.º-E CIRS) que é de 900 € em 2026 passa para 1.000 € a partir de 2027, inclusive. Aumenta o poder de compra do inquilino e a procura de arrendamento habitacional.

2029

31 dez

⚠ Caducidade da taxa de 10% e da inclusão a 50% em IRC

As medidas transitórias do art. 45.º-C do EBF — taxa autónoma de IRS a 10% e inclusão a 50% na base de IRC — caducam em 31 de dezembro de 2029, salvo renovação. Contratos de arrendamento existentes voltarão ao regime geral se não houver nova legislação. Atenção: o RSAA (isenção total) não tem este prazo.

2032

31 dez

⚠ Caducidade da verba 2.42.1 do CIVA (IVA 6% em construção)

A taxa reduzida de IVA de 6% em empreitadas de construção e reabilitação para HPP cessa a 31 de dezembro de 2032. Aplica-se às obras com iniciativa procedimental iniciada entre 25 set 2025 e 31 dez 2029. O regime de restituição de IVA em HPP (Anexo II) tem o mesmo prazo de exigibilidade.

Aviso legal. Este recurso tem fins informativos e pedagógicos, com base na legislação publicada até maio de 2026. Os benefícios fiscais aqui descritos dependem de condições específicas e podem ser alterados por legislação posterior. Confirma sempre a aplicabilidade concreta ao teu caso com um contabilista certificado ou a Autoridade Tributária e Aduaneira.