Capítulo 4 — Recurso
Decifrar o Crédito: DSTI, Checklist e FINE
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50%
Limite DSTI (Banco de Portugal)
29,6%
DSTI efectivo médio 2025
94%
Contratos dentro do limite
+1,5%
Choque de stress (prazo >10 anos)
32 anos
Maturidade média 2025
Fonte: Banco de Portugal — Relatório de Estabilidade Financeira, maio 2025  |  Recomendação Macroprudencial do BdP (Aviso n.º 4/2024)
Simulador DSTI
Checklist Bancária
FINE Comentada
3 FINEs Comparadas
O teu rendimento
Salário líquido após impostos e Seg. Social
O banco conta 75% deste valor (variável/irregular)
Prestações actuais
O novo crédito
Euribor 12M actual: 2,747% (abr. 2025) + spread médio (~0,7%) = ~3,45% — actualiza mensalmente
Limite máximo por escalão etário: ≤30 anos → 40 anos, >35 anos → 35 anos
—
DSTI com stress test
0%36%50%60%100%+
Prestação em período variável
—
Prestação stress (+1,5%)
—
Encargos totais / mês
—
O que o banco calcula — Stress Test BdP
TAN contratada—
TAN stress (+1,5 pp para prazo >10 anos)—
Rendimento considerado—
DSTI (prestação stress ÷ rendimento)—
Limite regulamentar BdP50% (excepções: até 60%)
Contexto real — Portugal 2025 (Banco de Portugal)

Em 2025, 94% dos novos contratos de crédito habitação em Portugal tinham DSTI abaixo de 50%. O DSTI efectivo médio foi de 29,6%. Os mutuários com garantia do Estado registaram DSTI médio de 33,7% — mais elevado por combinarem montantes maiores e rendimentos mais baixos. O choque de stress aplicado pelo banco é +1,5 pp para contratos com prazo superior a 10 anos (regra BdP desde Out. 2023).

Notas importantes sobre este simulador
Euribor 12M: 2,747% (média de abril de 2025 — Banco de Portugal). A Euribor é publicada mensalmente e o valor aqui usado pode não reflectir a média do mês em curso. Para uma simulação com os valores mais recentes do teu caso em particular, consulta directamente os autores.
Taxa variável e mista — como é calculada a DSTI. O stress test (+1,5 pp sobre a TAN) é exigido pelo Banco de Portugal para contratos em taxa variável e mista. Mesmo que o cliente contrate uma taxa mista, a DSTI é calculada sobre a taxa no período variável — é sobre essa taxa que o choque de stress é aplicado. Em contratos de taxa fixa, a prestação não varia e o banco não aplica este choque adicional.
A DSTI pode variar de banco para banco. Cada instituição tem os seus próprios critérios internos de análise. O número de dependentes do agregado familiar também influencia esta análise — é necessário existir rendimento líquido livre suficiente para a sobrevivência de todos os proponentes e dependentes, para além do pagamento das prestações. Dois perfis com o mesmo rendimento e as mesmas prestações podem ter respostas diferentes de dois bancos distintos.
Valores meramente indicativos. Cada caso é um caso. Este simulador é uma ferramenta de orientação. A decisão final deve ser sempre analisada junto do teu banco ou intermediário de crédito, com os dados reais da tua situação.
Fala com os autores sobre o teu caso →
Como o banco calcula: O banco não usa a prestação que vais pagar — usa a prestação calculada com a taxa stress (TAN + 1,5%). É esta prestação, mais todas as outras prestações actuais, que divide pelo teu rendimento. Se o resultado ultrapassar 50%, o crédito não é aprovado nestas condições.
01
Momento 1 — Todos os perfis
Documentos base (independente do perfil)
▼
ObrigatórioDocumento de identificação / Cartão de Cidadão
Actualizado e legível. Estrangeiros: passaporte ou título de residência válido.
ObrigatórioRecibos de vencimento dos últimos 3 meses
Se o rendimento for estável e sem variação significativa. O banco verifica consistência — saltos grandes levantam questões.
CondicionalRecibos de vencimento dos últimos 6 meses
Pedidos quando há comissões variáveis, prémios ou componentes irregulares. O banco precisa de perceber o rendimento médio real.
ObrigatórioRecibos verdes dos últimos 6 meses
O foco está na prova de rendimentos ao longo do tempo, não apenas num mês bom. 6 meses é o mínimo que a maioria dos bancos exige.
ObrigatórioÚltima Declaração de IRS
A mais recente disponível. Inclui todos os rendimentos declarados do agregado familiar.
ObrigatórioCertidão de liquidação de IRS do último ano
Confirma que o IRS foi liquidado sem dívidas às Finanças. Dívidas fiscais bloqueiam o processo.
ObrigatórioMapa de Responsabilidades do Banco de Portugal
Gratuito em bportugal.pt. Mostra todos os créditos activos. Vale a pena pedir antes para não haver surpresas.
ObrigatórioExtractos bancários dos últimos 3 meses
Das contas onde recebes o rendimento. O banco verifica entradas regulares, consistência e saldo médio.
ObrigatórioAutorização de tratamento de dados (RGPD)
Documento de consentimento do intermediário de crédito para tratamento dos dados pessoais.
02
Momento 1 — Perfil 1
Funcionário efectivo — documentos específicos
▼
Contrato de trabalho sem termo. O banco quer perceber estabilidade e consistência de rendimento.
ObrigatórioDeclaração de vínculo contratual ou cópia do contrato de trabalho
Confirma a estabilidade e o tipo de vínculo. Contrato sem termo é o cenário mais favorável.
03
Momento 1 — Perfil 2
Recibos verdes / ENI — documentos específicos
▼
Os recibos já estão nos documentos base. Adicionalmente:
ObrigatórioPrint do Portal das Finanças com o rendimento do último ano
Por exemplo de 01-01 a 31-12. Confirma os rendimentos declarados na AT durante o ano completo.
ObrigatórioDeclaração de início de actividade nas Finanças
Confirma que a actividade está activa e regular perante a AT.
ObrigatórioPenúltima Declaração de IRS (além da última)
Para provar consistência ao longo de dois anos. Um ano bom não chega — o banco quer ver padrão.
CondicionalExtractos bancários dos últimos 6 meses
Alguns bancos pedem 6 meses para perfis de recibos verdes, para verificar a regularidade dos recebimentos.
04
Momento 1 — Perfil 3
Sócio-gerente — documentos específicos
▼
Os recibos já estão nos documentos base. O banco vai olhar para ti e para a empresa. Adicionalmente:
ObrigatórioCertidão permanente da empresa
Código de acesso na Conservatória do Registo Comercial. Confirma titularidade, poderes de representação e situação actual.
ObrigatórioPacto social ou acta com a nomeação como gerente
Confirma formalmente o cargo de gerente e os poderes atribuídos.
ObrigatórioÚltima IES ou Modelo 22
A IES mostra a saúde financeira da empresa. O Modelo 22 é a declaração de IRC.
ObrigatórioBalanço e demonstração de resultados mais recentes, ou balancete actualizado
Mostra a situação patrimonial e rentabilidade. Empresa com prejuízos continuados penaliza o perfil.
CondicionalExtractos bancários da empresa (últimos 3–6 meses)
Quando o rendimento distribuído depende da tesouraria da sociedade.
CondicionalComprovativo de distribuição de lucros ou de remuneração de gerente
Quando exista — confirma os valores efectivamente recebidos pelo gerente.
CondicionalDeclaração de não dívida da empresa à AT e à Seg. Social
Alguns bancos pedem confirmação de que a empresa não tem dívidas fiscais.
05
Momento 2 — Todos os perfis
Avaliação do imóvel
▼
ObrigatórioCódigo de acesso à certidão predial online
Disponível na Conservatória. Confirma titularidade, ónus e penhoras.
ObrigatórioCaderneta Predial (Finanças)
Confirma o VPT, área e descrição. Base do IMI e referência para o IMT.
CondicionalPlanta simples do imóvel (apenas moradias)
Para apartamentos geralmente não é necessária. Para moradias isoladas o avaliador pode solicitar.
06
Momento 3 — Todos os perfis
Celebração do contrato e escritura
▼
ObrigatórioCertidão predial online actualizada
Deve estar actualizada no dia da escritura.
ObrigatórioCaderneta Predial urbana actualizada
Necessária para o notário calcular o IMT.
ObrigatórioLicença de Utilização (imóveis pós-13/08/1951)
Sem licença não há escritura. DL 10/2024 dispensa para licenciamentos após 04/03/2024.
ObrigatórioCertificado Energético (SCE)
Obrigatório para financiamento de HPP ou 2.ª habitação. Válido 10 anos.
ObrigatórioGuia de pagamento de IMT e Imposto do Selo
Pagos nas Finanças antes da escritura. O notário exige os comprovativos.
ObrigatórioFINE assinada por todos os intervenientes
O banco é obrigado a entregá-la com antecedência mínima de 7 dias.
ObrigatórioSeguro de vida com banco como credor hipotecário privilegiado
Geralmente exigido para a escritura. Tens direito a contratar em seguradora externa — compara sempre.
CondicionalSeguro multirriscos (cobertura sísmica)
Obrigatório na maioria dos bancos. A cobertura sísmica é facultativa nalguns — confirma com o teu banco.
CondicionalDistrate de hipotecas anteriores sobre o imóvel
Se o imóvel tem hipoteca do vendedor. Confirma antes de assinar o CPCV.
+A
Adicional — se aplicável
Garantia do Estado — D.L. 44/2024 (jovens ≤35 anos)
▼
CondicionalCertidão Predial Negativa (AT)
Confirma que não tens imóveis registados — condição de acesso à garantia (1.ª HPP).
CondicionalDeclaração de Não Dívida — AT e Segurança Social
Condição de elegibilidade. Emitidas gratuitamente.
CondicionalCertidão do domicílio fiscal (AT)
Confirma que o NIF está registado em Portugal.
CondicionalDeclaração do Mutuário
Documento específico do regime da garantia do Estado.
CondicionalCertidão de dispensa de IRS (se não entregaste declaração)
Certidão de dispensa AT + declaração da SS com rendimentos dos últimos 3 meses.
+B
Adicional — se aplicável
Crédito com obras ou autoconstrução
▼
CondicionalLicença de Obras (obras que careçam de licenciamento)
Emitida pela Câmara Municipal. Confirma antes do CPCV se precisa de licença ou comunicação prévia.
CondicionalOrçamento detalhado com NIF do empreiteiro assinado
O banco usa este documento para definir as tranches de libertação do capital.
Cada caso é um caso. Esta checklist é um guia de referência baseado no livro Alavanca Imobiliária. Cada banco pode ter requisitos adicionais. Confirma sempre com o gestor de conta ou intermediário de crédito.
O que é a FINE

A Ficha de Informação Normalizada Europeia é o documento que o banco é obrigado por lei a entregar antes de qualquer proposta de crédito. Nunca compares propostas sem FINE — é o único documento que permite comparação directa entre bancos. Altera os valores abaixo para calcular os teus números reais. Os números ! têm nota explicativa.

FICHA DE INFORMAÇÃO NORMALIZADA EUROPEIA (FINE) — Comentada
1. Identificação do mutuante
MutuanteBanco Exemplo, S.A.
ProdutoCrédito Habitação — Taxa Variável (Euribor 12M)
2. Principais características
Montante do empréstimo160.000 €
Prazo35 anos (420 prestações)
IndexanteEuribor 12 meses
Spread contratado0,70%
TAN (taxa nominal anual) !—
TAEG !—
MTIC !—
3. Prestações
Prestação mensal inicial (capital + juros)—
4. Custos associados
Comissão de abertura0 € — Isento (negociado)
Avaliação do imóvel300 €
Seguro de vida (estimativa mensal) !25 €/mês
Seguro multirriscos (estimativa mensal)12 €/mês
5. Amortização antecipada
Taxa variável0,5% do capital reembolsado
Taxa fixa2,0% do capital reembolsado
6. Incumprimento
Juro de moraTAN contratada + 3 pp
Notas explicativas
!TAN vs. TAEG — a regra essencial: só comparas o comparável. A TAN determina a prestação mensal. A TAEG inclui também seguros e comissões — é sempre maior. Mas há um detalhe crítico: quando olhas para a FINE de um banco, verifica sempre se os seguros que aparecem na TAEG são os seguros que vais efectivamente contratar.

Acontece frequentemente o seguinte: o banco permite que faças os seguros fora, mas na FINE a TAEG aparece inflacionada porque inclui os seguros do próprio banco — que podem ser mais caros do que os que encontras fora. Então, parece que o banco é "mais caro", quando na verdade não é. O banco não sabe que prémios vais ter se levares os seguros para fora e, por isso, tem de calcular a TAEG com base nos seus próprios valores.

Nestes casos, a TAEG da FINE não deve ser usada como comparação directa, porque estarás a comparar contas diferentes. Pede sempre apoio ao teu intermediário de crédito — ele recalcula a TAEG com os valores reais dos seguros que pretendes usar. Só assim comparas maçãs com maçãs.
!MTIC — atenção ao que estás a comparar: É o total que pagas ao banco ao longo de todo o empréstimo, incluindo seguros. Quando comparas dois MTICs de propostas diferentes, podes estar a comparar coisas completamente diferentes sem perceber — porque o MTIC inclui os seguros.

O banco que permite seguros externos apresenta um MTIC calculado com os seus próprios prémios (que não sabe que vais substituir). Esse MTIC fica artificialmente inflacionado. O outro banco, que obriga a seguros internos mais caros, pode apresentar um MTIC semelhante ou até mais baixo no papel. Resultado: escolhes o que parece mais barato, mas o custo real pode ser o inverso.

O MTIC só é útil como comparador quando as condições são exactamente equivalentes — mesmo tipo de seguro, mesmo prémio, mesmo prazo. Fora disso, o que tens de comparar é a TAEG recalculada com os mesmos seguros externos nas duas propostas. É esse o número honesto. É para isso que também serve um intermediário de crédito.
!Seguros externos — o teu direito e o impacto na TAEG: Tens direito legal a contratar seguro de vida e multirriscos fora do banco. Muitos bancos associam reduções de spread à contratação interna — mas compara sempre o custo real. A poupança nos seguros externos pode anular completamente o benefício da redução de spread.

Atenção: quando contratas seguros fora, a TAEG e o MTIC que aparecem na FINE já não reflectem o teu custo real — foram calculados com os prémios internos do banco. É por isso que o número honesto a comparar, nestes casos, é a TAEG recalculada com os teus prémios externos.
Como usar esta FINE correctamente: Pede a FINE de cada banco com o mesmo montante, prazo e condições. Compara linha a linha — mas com atenção: verifica sempre se os seguros incluídos na TAEG e no MTIC são internos ou se o banco permite contratar fora. Se o banco permite seguros externos, a TAEG e o MTIC apresentados ficam inflacionados com os prémios internos do banco — não reflectem o custo real que terás.

Quando há diferença no tipo de seguro entre propostas (um banco obriga internamente, outro permite fora), não compares directamente os valores da FINE — estás a comparar coisas diferentes. Pede ao intermediário de crédito que recalcule a TAEG com os mesmos seguros externos nas duas propostas. Só assim decides com confiança. Nunca uses como único critério a prestação mensal — é o dado mais enganoso da proposta.
Exemplo real com dados anonimizados — comparativo de três propostas de crédito habitação. Utiliza este modelo para comparar as propostas que recebes do teu banco ou intermediário de crédito.

Propostas analisadas

3 bancos · encargo mensal
Tx Mista · 2 anos
Banco Alfa
Tx Mista 2 anos
1 087
€/mês
prestação + seguros
TAN2,65%
Spread0,60%
IndexanteEuribor 6M
Prazo420 meses
Prestação base1 024 €
Seg. vida28,73 € fora
Seg. multirriscos35,00 € fora
Juros totais 173 449 €
⭐ Menor encargo
Banco Beta
Tx Mista 2 anos
1 022
€/mês
prestação + seguros
TAN2,00%
Spread0,50%
IndexanteEuribor 12M
Prazo420 meses
Prestação base928 €
Seg. vida60,86 € dentro
Seg. multirriscos34,00 € dentro
Juros totais 180 519 €
Menor juro total
Banco Charlie
Tx Mista 3 anos
1 099
€/mês
prestação + seguros
TAN2,60%
Spread0,60%
IndexanteEuribor 6M
Prazo408 meses
Prestação base1 034 €
Seg. vida28,73 € fora
Seg. multirriscos36,00 € dentro
Juros totais 165 955 €

Encargo mensal comparado

Prestação + seguro de vida
Seguro multirriscos não incluído — a estimar após avaliação do imóvel
Santander
ABanca
BPI
1 087 €
Alfa
Tx Mista 2a
1 022 €
Beta
Tx Mista 2a
1 099 €
Charlie
Tx Mista 3a
900 €975 €1 050 €1 125 €1 200 €

Despesas com a escritura

custos de entrada
Banco Alfa
Despesas bancárias500 €
Imposto Selo Mútuo1 680 €
Emolumentos registo450 €
Imp. Selo Aquisição2 800 €
IMT14 237 €
Total estimado19 667 €
Banco Beta
Despesas bancárias884 €
Imposto Selo Mútuo1 680 €
Emolumentos registo450 €
Imp. Selo Aquisição2 800 €
IMT14 237 €
Total estimado20 051 €
Banco Charlie
Despesas bancárias489 €
Imposto Selo Mútuo1 680 €
Emolumentos registo535 €
Imp. Selo Aquisição2 800 €
IMT14 237 €
Total estimado19 741 €

Campanhas activas

benefícios adicionais
🎁
Campanha com prazo
Banco Alfa
Bónus em numerário na abertura de conta com domiciliação de ordenado. Valor entre 50 € e 500 € consoante o montante domiciliado. Sujeito a condições e permanência mínima.
💶
Campanha com prazo
Banco Beta
Bónus de 400 € por domiciliação de ordenado do proponente. Valor creditado após período de permanência mínimo. Sujeito a condições de elegibilidade.
🛒
Campanha com prazo
Banco Charlie
Devolução de uma percentagem do primeiro ordenado domiciliado em crédito de parceiro comercial, até 500 €. Sujeito a condições de elegibilidade.
ℹ️
Comissões de manutenção de conta e cartão
Banco AlfaIsenção nos primeiros meses, depois comissão mensal de manutenção de conta e cartão mediante utilização.
Banco BetaGratuita no 1.º ano, com comissão mensal a partir do segundo ano.
Banco CharlieComissão mensal de manutenção de conta pacote, com acesso a serviços digitais incluídos.

Qual proposta faz mais sentido para mim?

análise por perfil
01
Perfil Liquidez
Banco Beta · Tx Mista 2a
Menor encargo mensal: 1 022 €. Ideal se a prioridade é maximizar a folga financeira todos os meses. Menos 77 € por mês face à proposta mais cara.
02
Perfil Eficiência · Longo Prazo
Banco Charlie · Tx Mista 3a
Menor juro total projectado: 165 955 €. Prazo mais curto e custo efectivo do crédito mais baixo ao longo de toda a vida do empréstimo.
03
Perfil Entrada Acessível
Banco Alfa · Tx Mista 2a
Menores despesas de entrada: 19 667 €. Ideal se o capital disponível para os custos iniciais é limitado. As despesas bancárias mais baixas de todas as propostas.
💡
Como usar este comparativo
Este exemplo foi construído com dados reais de propostas obtidas junto de múltiplos bancos para o mesmo perfil de cliente, com os nomes anonimizados. O objectivo é mostrar como uma análise comparativa bem feita vai além da prestação mensal e permite tomar decisões informadas com base no custo real do crédito. Na prática, o intermediário de crédito faz este trabalho por si, sem custos.

Queres ver o teu caso em particular?

Os simuladores dão-te a lógica. O teu caso tem variáveis que nenhuma ferramenta capta.

Deixa os teus dados — sem compromisso, sem pitch.