Plano para o Milhão | Alavanca Imobiliária

1

O teu motor

Capital inicialo que tens para a entrada e impostos da primeira compra

€

Poupança mensalo que somas do teu rendimento para ajudar a financiar a próxima entrada

€

Valor do imóvel-tipovalor médio de cada ativo que compras

€

Renda líquida/mês por imóveldepois de prestação, custos e impostos

€

LTV (financiamento)% que o banco financia

%

Valorização anualconservador: 1,5%

%

Alvo em valor de ativosa meta de património controlado

€

2

O teu ritmo

Três cenários, três ritmos, três formas de crescer. O que muda não é a origem, é a forma de executar.

3

A tua carteira no momento do alvo

Atenção à ilusão

4

A escada, ano a ano

A barra laranja é o que é teu (património líquido). A barra cinza é a dívida que trabalha por ti. Juntas, são o valor controlado.

Início

Património líquido (teu) Dívida (do banco)

A dívida boa tem esta característica: cobra enquanto constrói. A pergunta certa nunca foi "quanto vou pagar ao banco?". Foi sempre "quanto vai criar o ativo que esse banco me ajuda a adquirir?".

5

O que pode acontecer em 10 anos

Os três cenários do livro, ao fim de dez anos. Compara o teu resultado com esta referência.

	Conservador	Moderado	Agressivo
N.º de ativos no ano 10	2	3	4 a 5
Valor total dos ativos	360 000 €	760 000 €	1 020 000 €
Dívida estimada	248 000 €	515 000 €	690 000 €
Património líquido estimado	112 000 €	245 000 €	330 000 €
Cash-flow líquido anual	3 600 €	8 500 €	15 000 €

Repara na linha em destaque. No cenário agressivo, o valor dos ativos chega perto de um milhão, mas o património líquido é de 330 000 €. Um milhão em ativos não é um milhão disponível. Valores meramente indicativos, dependentes de mercado, fiscalidade, custo do crédito, execução e perfil do investidor.

Ver pressupostos do meu motor

O simulador acima calcula a partir dos teus números, não copia a tabela do livro. Os pressupostos fixos são:

Crédito a uma TAN de 3,5% e prazo de 30 anos, como no exemplo do livro.
Cada compra exige entrada (valor menos financiamento) mais cerca de 7% de impostos e encargos.
O imóvel valoriza à taxa que definires e a dívida amortiza ao longo do tempo. O património líquido é o valor atual dos ativos menos a dívida.
A entrada do próximo ativo é financiada pela poupança, pelo cash-flow das rendas e, nos perfis moderado e agressivo, pela libertação de capital ao refinanciar ativos com mais de dois anos.
O alvo mede o valor de ativos controlados, não o dinheiro disponível.

O teu resultado pode afastar-se da tabela do livro. É esse o ponto: o percurso real depende do teu ritmo, da tua poupança e da execução. Um plano honesto inclui os cenários maus, não só os bons.