Junta os teus imóveis num só mapa. Vê o cash-flow global, o yield médio, a margem de esforço que ainda tens para o próximo crédito e o que acontece à carteira quando a Euribor sobe.
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O teu ponto de partida
Os dados do agregado servem para calcular a taxa de esforço (DSTI) de toda a carteira.
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Regra de ouro da escala. Nunca faças contas com 12 meses de renda. Usa 10 ou 11. Essa margem de um a dois meses por ano é a tua almofada para meses sem inquilino e para imprevistos.
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Os teus imóveis
Adiciona cada imóvel de rendimento. A prestação é calculada a partir do capital em dívida, da taxa e do prazo.
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Resumo da carteira
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Margem para o próximo crédito
O banco não avalia o historial do primeiro imóvel como cartão de fidelidade. Avalia a tua taxa de esforço atual.
Limite 50%
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Teste de stress de taxa
A Euribor é cíclica. Já vimos isto em 2008 e 2022. Vê como ficam o cash-flow global e a taxa de esforço se a taxa subir.
Risco de taxa de juro. Se a carteira só fecha as contas com a Euribor no mínimo, não é um bom negócio, é um bom negócio condicional. Procura margem mesmo quando a maré sobe.
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Os 4 riscos a vigiar
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Desocupação. Conta sempre com um a dois meses sem inquilino por ano. É a almofada de realismo.
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Incumprimento. Seleciona o inquilino com o mesmo cuidado com que selecionas o imóvel. Um seguro de renda pesa pouco e protege muito.
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Taxa de juro. Simula sempre cenários de subida antes de assinar. É o que esta ferramenta faz no ponto 5.
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Desvalorização. Compra bem. O preço de compra é onde se ganha ou perde no imobiliário. Com cash-flow positivo, esperas pela retoma sem pressão.